断熱等級の調べ方決定版！書類確認と築年数目安で性能を知る方法

最近、家の暖かさや省エネ性能について気になり始め、「断熱等級の調べ方」を検索される方が急増しています。ニュースでも「2025年から省エネ基準が義務化される」とか「断熱性能が低いと住宅ローン減税が受けられない」といった話題を耳にする機会が増えましたよね。私自身も最初は「等級？UA値？なんのこと？」とちんぷんかんぷんでしたが、調べていくうちに、これが単なる数字の話ではなく、将来の資産価値や、何より家族の健康と家計に直結する超重要事項だと気づきました。

特に、今お住まいのマンションや、購入を検討している中古戸建ての性能がどの程度なのかを知ることは、リフォームの計画を立てたり、適正な購入価格を判断したりする上で欠かせません。「書類なんてどこにあるか分からない」「古い家だから資料がない」という方でも大丈夫です。この記事では、手元の書類を使った確定的な確認方法から、築年数や現場の状況から推測するテクニックまで、私が実践して分かったことを余すことなくシェアします。

書類や築年数から分かる断熱等級の調べ方

断熱等級を調べる方法は、大きく分けて「書類で確認する」「築年数から推測する」「現地で調査する」の3つがあります。まずは、最も確実で手っ取り早い「書類」を使った調べ方と、書類が見当たらない場合に役立つ「築年数」からの推測方法について、深掘りして解説していきます。

断熱等級はどこに書いてあるか書類を確認

もし、ご自宅を購入された際や建築された際の書類一式が手元にあるなら、まずは「住宅性能評価書」を探してみてください。これは、国土交通大臣に登録された第三者機関が、その家の性能を客観的に評価した、いわば「家の通信簿」のようなものです。不動産売買契約書や重要事項説明書と一緒に、分厚いファイルに綴じられていることが多いですね。

住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書（設計段階のチェック）」と「建設住宅性能評価書（完成段階のチェック）」の2種類があります。設計図通りに施工されたことを証明するという意味で、信頼性が高いのは「建設住宅性能評価書」の方です。

この書類を開き、「5. 温熱環境・エネルギー消費量に関すること」という項目を探してください。ここに「断熱等性能等級」という欄があり、等級2〜7の数字が記載されています。この数字こそが、あなたが探している断熱等級の正体です。

また、等級だけでなく「一次エネルギー消費量等級」も併記されていることが多いはずです。これは断熱性能だけでなく、エアコンや給湯器などの設備機器の効率も含めた総合的な省エネ性能を示すものです。断熱等級が高くても、設備の効率が悪ければ光熱費は下がりにくいので、両方の等級をセットで確認するのがポイントです。

評価書がない場合の代替書類

「住宅性能評価書が見当たらない！」という場合でも諦めないでください。以下の書類でも断熱性能を推測できる場合があります。

• 長期優良住宅認定通知書： これがある場合、原則として「断熱等級4以上」かつ「一次エネルギー消費量等級4以上」の性能が担保されています。
• フラット35S適合証明書： 金利Aプランなどの要件を満たしている場合、高い省エネ性（等級4以上など）を有している証明になります。
• 住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書： 直接的に等級は書かれていませんが、特約事項などに省エネ基準への適合が記載されていることがあります。

これらの書類は、将来家を売却する際にも「高性能な住宅であることの証明」として強力な武器になります。今のうちに整理して、すぐに取り出せる場所に保管しておくことを強くおすすめします。

築年数から断熱等級の目安を推測する

中古住宅の検討中などで、どうしても書類が確認できないケースもあるでしょう。そんな時は、その家が「いつ建てられたか（建築確認日がいつか）」という情報が、断熱等級を推測する最大の手がかりになります。日本の住宅の断熱基準は、オイルショックや地球温暖化対策といった社会情勢に合わせて、段階的に厳格化されてきた歴史があるからです。

建築時期と想定される断熱レベルの関係を、以下の表にまとめました。ご自宅の築年数と照らし合わせてみてください。

建築確認時期	基準の通称	断熱材の状況	現在の目安等級
〜1980年	旧基準以前	無断熱、または極薄の断熱材	等級2未満
1980年〜1992年	省エネ基準（昭和55年基準）	壁に20〜30mm程度の断熱材が入るが不十分	等級2相当
1992年〜1999年	新省エネ基準（平成4年基準）	断熱材は増えたが、窓がアルミサッシ単板ガラス	等級3相当
1999年〜現在	次世代省エネ基準（平成11年基準）	一定の厚みの断熱材＋複層ガラスが普及	等級4相当

ここで特に誤解しやすいのが、「平成11年（1999年）基準＝等級4」の扱いです。この基準は約20年以上にわたって「最高等級」として君臨してきました。そのため、不動産会社の営業マンの中には、いまだに「この家は次世代省エネ基準（等級4）をクリアしているから高断熱ですよ！」とアピールする人がいます。

しかし、世界的な基準や最新の「等級6・7」と比較すると、等級4は「夏暑く冬寒い」と感じるレベルであることが分かってきています。今の基準で言えば、等級4はあくまで「最低限クリアすべきスタートライン」に過ぎません。築浅（ちくあさ）の物件だからといって過信せず、「等級4＝今の普通の家」程度に捉えておくのが、購入後の「思ったより寒い」という後悔を防ぐコツです。

BELSや評価書の見方とマークをチェック

最近の建売住宅や注文住宅、あるいはリノベーション済みのマンションなどでよく目にするのが「BELS（ベルス）」という評価書です。これは「建築物省エネルギー性能表示制度」の略で、家の「燃費」を誰にでも分かりやすく表示するために作られた制度です。家電製品の省エネラベルや、車の燃費表示のようなものだとイメージしてください。

BELS評価書を見る際にチェックすべきポイントは、以下の3点です。

1. スターレーティング（星の数）

BELSでは、省エネ性能の高さを★の数（1つ〜5つ）でランク付けしています。現在の新築住宅であれば、★5つ（最高ランク）を取得しているのが理想的です。星が少ない場合、断熱性能が低いか、あるいは採用している設備のエネルギー効率が悪い可能性があります。

2. ZEHマークの有無

評価書の下の方に、「ZEH（ゼッチ）」「Nearly ZEH」「ZEH Oriented」といったマークが表示されていれば、その家は断熱等級5以上の優れた性能を持っていることの証明になります。これらは、国の定める厳しい基準をクリアした「高断熱・省エネ住宅」のエリートたちです。

3. UA値（外皮平均熱貫流率）

少し専門的になりますが、「UA値」という数値も記載されています。これは「家の中から外へどれくらい熱が逃げやすいか」を表す数値で、数字が小さければ小さいほど高断熱であることを意味します。 例えば、東京や大阪（6地域）の場合、等級4の基準は「0.87」ですが、ZEH水準（等級5）なら「0.60」、HEAT20 G2（等級6）なら「0.46」というように、より小さな数値が求められます。BELS評価書にこの実測値が書かれていることで、「なんとなく暖かい」ではなく「数値的にこれだけ熱を逃がさない」という客観的な判断が可能になります。

目安光熱費も要チェック
BELS評価書には、その家の設計に基づいた「年間目安光熱費」が円単位で記載されています。等級4の家と等級6の家で迷ったとき、この金額差を35年分（住宅ローン期間）で掛け算してみてください。建築費の差額を光熱費の削減分で回収できるかどうかの、重要なシミュレーション材料になります。

建売住宅の断熱性能を確認するポイント

注文住宅なら自分で断熱材を指定できますが、建売住宅の場合は「既に完成している」ことが多いため、中身が見えずに不安を感じる方も多いでしょう。しかし、建売住宅であっても断熱性能を調べる方法はあります。重要なのは、契約前の「質問力」と「資料確認」です。

まず、販売担当者に単刀直入に「この物件の断熱等級は何等級ですか？」と聞いてみてください。ここで「えっと、多分今の基準なので4くらいかと…」と言葉を濁すのか、「こちらは断熱等級5を取得しており、住宅性能評価書も交付されます」と即答できるかで、その会社の性能に対するスタンスが見えてきます。

次に、必ず「設計図書（図面）」や「仕様書」を見せてもらいましょう。特に注目すべきは以下の2点です。

1. 断熱材の種類と厚み

仕様書の「断熱工事」の欄を見てください。「グラスウール 10k 50mm」と書いてあるか、「高性能グラスウール 16k 105mm」と書いてあるかで、性能は雲泥の差です。一般的に、密度（k）が高く、厚み（mm）があるほど性能が高くなります。天井、壁、床それぞれの仕様を確認しましょう。

2. 窓（サッシ）の仕様

家の熱の半分以上は窓から逃げていきます。仕様書に「アルミサッシ」とあれば断熱性能は低め、「アルミ樹脂複合サッシ」なら標準的、「オール樹脂サッシ」なら高断熱へのこだわりがあると判断できます。ガラスも「Low-E複層ガラス（遮熱・断熱タイプ）」が採用されているかが重要なチェックポイントです。

建売住宅は立地や価格が優先されがちですが、長く快適に住むためには、こうした「見えない部分のスペック」を確認する手間を惜しんではいけません。

いつから義務化？2025年基準の要点

これから家を購入・建築するすべての方が知っておくべき最大のトピック、それが「2025年の省エネ基準適合義務化」です。これは日本の住宅業界における歴史的な転換点と言われています。

具体的には、2025年4月以降に建築確認申請を行うすべての新築住宅において、「断熱等級4」かつ「一次エネルギー消費量等級4」の基準を満たすことが法律で義務付けられます。これまでは「努力義務」だったので、基準を満たさない低断熱な家も建てることができましたが、2025年4月以降は、基準を満たさなければ建築確認が下りず、家を建てることさえできなくなるのです。

「じゃあ、等級4あればいいんでしょ？」と思うかもしれませんが、ここには大きな落とし穴があります。国は2030年までに、義務化の水準をさらに引き上げ、「断熱等級5（ZEH水準）」を最低基準にするロードマップを描いています。つまり、今ギリギリの等級4で家を建ててしまうと、たった数年後には「昔の基準の家（既存不適格に近い扱い）」と見なされ、資産価値が大きく目減りしてしまうリスクがあるのです。

こうした背景から、これから新築を建てるのであれば、義務化ラインの等級4ではなく、2030年の基準を先取りした「等級5」、あるいはさらに上の「等級6」を目指すのが、資産防衛の観点からも賢明な選択と言えます。

また、等級が高い住宅には、国からの手厚い補助金が用意されています。義務化基準ギリギリの家と、高性能な家では、受け取れる補助額に100万円近い差が出ることもあります。最新の補助金情報は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひチェックしてみてください。

マイホーム補助金2026決定版！新築もリフォームも徹底解説

マンションや現場で見る断熱等級の調べ方

ここまで書類上の確認方法を見てきましたが、実際の現場はどうなっているのでしょうか？特に中古物件やマンションの場合、書類と現況が一致しているとは限りません。ここからは、プロのインスペクターも実践している、現場でのチェックポイントやリフォーム時の注意点について詳しく解説していきます。

マンションの断熱構造を点検口で確認

鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、木造住宅とは全く異なる熱的特性を持っています。コンクリートは熱を溜め込みやすく冷めにくい性質があるため、断熱材が適切に施工されていないと、「夏はサウナ、冬は底冷え」という状態になりがちです。

では、完成してしまったマンションの断熱材をどうやって確認すればよいのでしょうか。壁を壊すわけにはいきませんが、いくつかの「覗き穴」を利用することでチェックが可能です。

1. クローゼットや浴室の点検口

多くのマンションには、収納内部やユニットバスの天井に点検口があります。ここを懐中電灯で照らして覗いてみてください。コンクリートの躯体部分に、発泡ウレタンフォーム（薄黄色やピンク色のもこもこした断熱材）が吹き付けられていれば、断熱施工がされています。その厚みが重要で、昭和のマンションだと10mm〜20mm程度しかなく、結露の原因になっていることが多いですが、最近のマンションであれば25mm〜50mm程度施工されていることが一般的です。

2. エアコンのスリーブ穴とコンセント

エアコンの配管を通すための壁の穴（スリーブ）のキャップを外すと、壁の断面（コンクリートと石膏ボードの間の空間）を見ることができます。ここに断熱材がしっかり詰まっているか、それとも空洞になっているかを確認します。また、外壁に面したコンセントプレートを外すことでも、壁内の状況をある程度目視できる場合があります。

【クイックチェック】内見時にここを見よう！
☑ 北側の部屋の壁紙に「黒カビ」の跡はないか？（あれば断熱欠損の可能性大）
☑ サッシ周りの木枠に腐食やシミはないか？
☑ 壁を触ってみて、外気温と同じくらい冷たく・熱くなっていないか？

中古住宅のリフォーム前に性能を診断

「立地が良い中古住宅を買って、おしゃれにリノベーションして住みたい」という方が増えています。しかし、見た目だけを綺麗にしても、肝心の断熱性能が低ければ、冬は寒くて光熱費がかさむ「我慢の家」になってしまいます。リフォーム工事が始まってから「壁を開けてみたら断熱材がスカスカだった！」と慌てないために、事前の性能診断が不可欠です。

ここで活用したいのが、建築士や住宅診断士による「ホームインスペクション（住宅診断）」です。費用は5万〜10万円程度かかりますが、プロが床下や屋根裏（小屋裏）に潜入し、断熱材の脱落、防湿シートの施工不良、雨漏りの有無、シロアリ被害などを詳細に調査してくれます。

特に築20年以上の木造住宅の場合、床下の断熱材が重力で垂れ下がってしまい、床板との間に隙間ができているケースが非常に多いです。これではせっかくの断熱材も効果を発揮しません。インスペクションの結果、断熱材の劣化が激しいと分かれば、床の張り替えに合わせて断熱材を入れ替える、あるいは既存の床下から新しい断熱材を吹き付けるといった、適切なリフォーム計画を立てることができます。

非破壊検査の活用
最近では、赤外線サーモグラフィカメラを使って、壁を壊さずに断熱材の欠損を調べるサービスも普及しています。壁の表面温度を色で可視化することで、「ここだけ青い（温度が低い）から断熱材が入っていない」といった施工不良をピンポイントで発見できます。リフォーム会社選定の際に、こうした調査機器を持っているかどうかも一つの判断基準になります。

断熱等級4では寒い理由と対策を知る

「断熱等級4を取得しているので暖かい家です」という営業トークを信じて購入したものの、実際に冬を迎えたら「足元が冷える」「廊下が寒い」と後悔される方は少なくありません。なぜ、一応の基準をクリアしているはずの等級4でも寒さを感じるのでしょうか。

その理由は、「等級4」と「それ以上の等級（ZEH・HEAT20）」との間に、性能の断絶とも言える大きな差があるからです。分かりやすく表で比較してみましょう。

等級	通称・基準	UA値（6地域）	体感と資産価値
等級4	平成28年基準 （2025年最低基準）	0.87	【△ 寒い】 部屋間の温度差があり、ヒートショックのリスクが残る。今後は「最低ライン」の評価に。
等級5	ZEH水準 （2030年義務化予定）	0.60	【◯ 快適】 一定の快適性があり、光熱費も削減できる。今後の標準的な資産価値ライン。
等級6	HEAT20 G2 （推奨レベル）	0.46	【◎ 非常に快適】 真冬でも家全体が暖かく、暖房費が大幅に下がる。長期的に高い資産価値を維持。

特に大きな弱点が「窓」です。等級4レベルの住宅では、まだ「アルミサッシ」や「アルミ樹脂複合サッシ」が使われていることが多く、壁の断熱材がどれだけ分厚くても、窓から熱がどんどん逃げていってしまいます。

では、どうすれば良いのでしょうか。最もコストパフォーマンスが高い対策は「窓の断熱改修」です。既存の窓の内側にもう一つ窓を取り付ける「内窓（二重窓）」の設置や、サッシごと「樹脂サッシ」に交換することで、断熱性能は飛躍的に向上します。これだけで、等級4の家が等級5相当の体感温度に生まれ変わることも珍しくありません。 また、家づくりで失敗しやすいポイントについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、これからリフォームや購入を検討される方はぜひ参考にしてください。

プロが徹底解説する家づくり！失敗原因と対策チェックリスト

国土交通省の基準と適合証明書の役割

断熱等級を調べることには、快適性の確認だけでなく、「お金」にまつわる重大な意味もあります。それが住宅ローン減税です。2022年度の税制改正以降、住宅ローン減税の適用ルールが大きく変わり、省エネ性能がより厳しく問われるようになりました。

2024年1月以降に入居する新築住宅の場合、原則として「省エネ基準適合住宅（断熱等級4以上かつ一次エネ等級4以上）」の要件を満たしていなければ、住宅ローン減税の対象外となり、借入限度額が0円になってしまいます（※2023年末までに建築確認を受けた場合など一部例外あり）。つまり、断熱性能が低いというだけで、13年間にわたって受け取れるはずだった最大数百万円の還付金がゼロになる可能性があるのです。

この事態を避けるためには、物件の引き渡しを受ける前に、その家が省エネ基準に適合していることを証明する書類を用意しなければなりません。具体的には以下のいずれかが必要です。

• 建設住宅性能評価書： 断熱等級4以上、一次エネ等級4以上が記載されているもの。
• 住宅省エネルギー性能証明書： 建築士等が発行する、省エネ基準への適合を証明する書類。

これらの書類は、自動的についてくるものではなく、申請費用を払って発行してもらう必要があるケースがほとんどです。不動産会社の担当者に「住宅ローン減税を受けたいので、必要な証明書の発行をお願いします」と契約前の段階で明確に伝え、確約を取っておくことが非常に重要です。

（出典：国土交通省『住宅ローン減税』）

専門家による断熱性能の計算と調査依頼

ここまで様々な調べ方を紹介してきましたが、「自分で判断するのは不安」「もっと正確な数値が知りたい」という場合は、プロに詳細な計算や調査を依頼するのが確実です。

例えば、既存の住宅の断熱性能を数値化する「外皮計算（UA値計算）」は、建築士に依頼すれば行うことができます。新築時の図面や仕様書、あるいは現地調査で判明した断熱材の情報を専用のソフトに入力することで、「現在のUA値は0.87です」といった具体的な数値が算出されます。 さらに、「もし窓を内窓にしたらUA値はどう変わるか」「床下に断熱材を追加したら光熱費はいくら下がるか」といった改修シミュレーションも可能です。これにより、感覚ではなく、費用対効果に基づいた合理的なリフォーム計画を立てることができます。

【まとめ】プロに依頼すべきなのはこんな時
・リフォームで確実に「寒さ」を解消したい時（現状把握のため）
・補助金申請のために、正確なUA値が必要な時
・購入予定の中古物件で、重大な欠陥がないか心配な時（ホームインスペクション）

また、これから家を建てる方であれば、第三者のホームインスペクターに「断熱検査」を依頼するのもおすすめです。施工中に現場に入ってもらい、断熱材の隙間がないか、気密処理が適切に行われているかをチェックしてもらうことで、書類上の性能だけでなく、実質的な施工品質を担保することができます。

家づくりに役立つ公式サイトや、専門家への相談窓口、補助金情報のリンク集は、以下の記事にまとめてあります。ブックマークして活用してください。

家づくり前にチェックしたい公式サイトまとめ｜補助金・住宅ローン・トラブル相談のリンク集

失敗しないための断熱等級の調べ方まとめ

断熱等級を調べることは、単なるスペック確認ではありません。それは、これから何十年と続く家族の暮らしが、「寒さに震える我慢の日々」になるか、「一年中Tシャツで過ごせる快適な日々」になるかを分ける分水嶺であり、同時に数百万円規模の資産価値を守るための防衛策でもあります。

最後に、失敗しないための調べ方のポイントをおさらいしましょう。

• まずは書類を確認： 「建設住宅性能評価書」や「BELS評価書」があるかを確認し、等級やUA値、ZEHマークをチェックする。
• 築年数をチェック： 書類がない場合は、建築確認日が2000年以降（次世代省エネ基準）かどうかを目安にするが、過信は禁物。
• 現地で目視： マンションなら点検口やスリーブ穴、戸建てなら床下や屋根裏を（できればプロと一緒に）確認する。
• 2025年基準を意識： これからのスタンダードは等級5以上。等級4は最低ラインと認識する。
• 証明書を確保： 住宅ローン減税や補助金のために、必要な適合証明書を必ず手配する。

「たかが断熱」と侮らず、しっかりと調べることで、あなたの家づくりや物件選びは間違いなく成功に近づきます。ぜひこの記事を参考に、暖かく資産価値の高い、理想の住まいを手に入れてください。

断熱等級を調べるという行為は、単に家の性能チェックや節約のためだけではありません。それは、未来の自分や家族への「愛」そのものだと私は思います。なぜなら、暖かい家はヒートショックを防ぎ、風邪をひきにくくし、大切な家族の健康寿命を延ばしてくれるからです。

光熱費が浮くという経済的なメリット以上に、「寒くて布団から出られない時間」や「体調を崩して寝込む時間」を減らせることの価値は計り知れません。人生の時間は有限ですから、家を暖かくすることは、活動的で豊かな時間を買うことと同じなんですよね。

数字や義務化という難しい話に少し疲れてしまったかもしれませんが、あなたが今一生懸命調べているその努力は、必ず数十年後の「家族の笑顔」という最高の形で返ってきます。だからこそ、妥協せずに納得いくまで向き合ってみてくださいね。応援しています。

免責事項
本記事の情報は執筆時点（2026年想定を含む資料に基づく）のものです。法律や税制、補助金制度は変更される可能性がありますので、最終的な判断や申請にあたっては、必ず国土交通省や各自治体の公式サイト、または専門家にご確認ください。